査定の準備は、
手元の書類を整理することから。
申し込み前に必要な情報、訪問査定で役立つ資料、売却手続きで準備する書類を分けて解説。マンション・戸建て・土地それぞれの準備が分かります。
査定前に全ての書類をそろえる必要はある？
不動産査定の第一歩は、書類を全部集めることではなく、物件の基本情報を確認し、手元の資料と不足している資料を整理することです。初期相談や机上査定は、所在地、面積、築年数などの情報で始められる場合があります。申し込みに必要な項目はサービスごとに確認しましょう。
一方、訪問査定や具体的な売却相談では、権利関係、建物の状態、管理費やローン残高などの資料があると話を進めやすくなります。印鑑証明書など、契約や登記手続きで必要になる書類を、査定のためだけに急いで取得する必要は通常ありません。
このリストは一般的な準備の目安です。「あると役立つ資料」と「手続き上の必要書類」は異なります。費用をかけて取得する前に、査定担当者へ必要性と取得する人を確認してください。
段階別｜今用意するもの・後で用意するもの
所在地・面積・築年数。
手元の資料で確認する。
申し込み・机上査定
図面・修繕履歴・管理資料。
保有状況と不足を伝える。
訪問査定・売却相談
本人確認・権利関係など。
案内された時期に用意。
契約・決済・登記
※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。
| 段階 | 主に確認すること | 準備の目安 |
|---|---|---|
| 申し込み・机上査定 | 所在地、物件種別、面積、築年数、現況 | 購入時の資料や納税通知書など、手元で情報を確認できるもの。添付不要の場合もある。 |
| 訪問査定 | 権利、間取り、建物状態、管理・修繕状況 | 登記事項証明書、図面、修繕履歴、マンション管理資料など。まず保有状況を確認する。 |
| 売却方針・媒介契約の検討 | 売却権限、費用、返済、販売条件 | 所有者・共有者の情報、本人確認書類、ローン残高資料など。提示時期は担当者に確認。 |
| 売買契約・決済・登記 | 本人確認、権利移転、抵当権抹消など | 登記識別情報等、印鑑証明書、必要に応じた住民票など。司法書士・金融機関の案内に従う。 |
共通の書類リスト｜物件情報と資金計画を整理する
※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。
| 資料 | 優先度・役割 | 探す場所・確認先 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 訪問査定までに確認したい。名義、面積、抵当権などの登記内容を確認 | 手元の登記書類／法務局。必要ならオンライン交付請求も可能 |
| 購入時の売買契約書・重要事項説明書 | 手元にあれば準備。購入時の条件、道路や権利などの調査の手掛かり | 購入時のファイル、購入時の仲介会社 |
| 固定資産税・都市計画税の納税通知書、課税明細書 | 手元の直近分を準備。課税されている物件、面積、税額などを確認 | 自治体から届いた封筒、物件所在地の自治体 |
| 間取り図・販売パンフレット | 初期相談から役立つ。部屋の配置、面積や設備の手掛かり | 購入時の資料、分譲会社、仲介会社 |
| 住宅ローンの残高資料 | ローンがある場合に準備。売却代金で返済できるかを検討 | 金融機関の返済予定表、残高証明書、会員ページ |
| 修繕・リフォームの記録 | 工事した場合に準備。実施時期、範囲、設備交換を説明 | 工事契約書、見積書、領収書、保証書、工事写真 |
登記と現況の違いもメモしておく
住所の「住居表示」と土地の「地番」、建物の「家屋番号」は一致しないことがあります。登記の資料を取り寄せるときは、地番や家屋番号を確認しましょう。増築した部分が登記に反映されていない、登記上の住所が以前の住所のまま、といった点に気づいたら、担当者へ伝えます。
土地・建物の登記事項証明書、地図・図面証明書はオンラインで交付請求できます。［出典：法務局］ 不動産会社が調査用の情報を取得する場合もあるため、売主が先に取り寄せるべきか確認すると、重複した取得を減らせます。
購入時の価格や固定資産税評価額は、現在の売却価格とは別
購入時の契約書は取得時の条件を確認する資料です。納税通知書等に記載された評価額も、現在の市場で売れる価格をそのまま示すものではありません。査定では、周辺事例と現在の物件状態を合わせて検討します。古い重要事項説明書の記載も、その後の法令や周辺環境の変更を含めて確認が必要です。
ローン残高は「今」と「決済予定時点」を分ける
手元の返済予定表で現状を把握したら、売却が具体化した段階で金融機関に一括返済の金額、手続き、必要な期間を確認します。利息や手数料などが加わる場合があり、現在の残高だけで最終的な返済額は確定しません。売却代金で完済できない見込みなら、早めに相談してください。
マンションの査定で用意したい資料
登記・購入時の資料
税金・ローンの資料
修繕の記録
管理規約・使用細則
管理費・修繕積立金
長期修繕計画
確認済証・検査済証
建物図面・測量図
境界や道路の資料
マンションは専有部分の状態に加えて、建物全体の管理や修繕の状況も確認されます。管理会社から届く資料をまとめ、分からない項目は「不明」として相談しましょう。
※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。
| 資料 | 確認する内容 | 探す場所・相談先 |
|---|---|---|
| 管理規約・使用細則 | ペット、リフォーム、利用制限など | 購入時の資料、管理組合、管理会社 |
| 管理費・修繕積立金の金額資料 | 月額負担、改定予定、その他使用料 | 請求明細、総会資料、管理会社 |
| 長期修繕計画・大規模修繕の履歴 | 今後の修繕計画と過去の工事 | 管理組合、管理会社、配布資料 |
| 総会議事録・収支報告など | 修繕積立金や管理上の検討事項 | 保管資料、管理組合。入手可能な範囲を確認 |
| 駐車場・駐輪場等の利用資料 | 利用料、空き状況、買主への引き継ぎ可否 | 利用契約、管理会社 |
| 専有部分の図面・工事記録 | 間取り、変更箇所、設備交換の時期 | パンフレット、施工会社、工事ファイル |
「重要事項説明書」と「重要事項調査報告書」は別の資料
購入時に受け取る重要事項説明書と、売却時に管理状況などを確認するための重要事項調査報告書は異なります。後者は不動産会社が管理会社へ発行を依頼することもあり、費用や時間がかかる場合があります。初回査定の前に自分で取り寄せるべきかは、担当者と調整しましょう。
管理費などの滞納、修繕積立金の値上げ予定、臨時徴収の決議を把握している場合は、早い段階で伝えます。また、広告の専有面積と登記上の面積では算出方法が異なる場合があるため、数字の出典が分かるように資料を残してください。
戸建て・土地の査定で用意したい資料
※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。
| 資料 | 分かること・用途 | 準備するときの注意 |
|---|---|---|
| 確認済証・検査済証 | 建築確認、完了検査に関する記録 | 建築時のファイルを確認。ない場合はそのまま申告する |
| 設計図書・建物図面 | 構造、間取り、設備、増改築の確認 | 実際の建物と変更がないかも整理する |
| 地積測量図・確定測量図 | 土地の面積や形状、測量内容 | 作成年や内容によって確認できる範囲が異なる |
| 境界確認書など | 隣接地との境界についての確認状況 | 図面の有無だけで境界確定と判断しない |
| 公図等の地図資料 | 土地の位置や区画の把握 | 正確な寸法・面積を常に示すものではない |
| 道路・私道・越境に関する書類 | 通行や掘削の承諾、共有持分、覚書など | 権利や承諾の引き継ぎは個別確認が必要 |
| 点検報告書・耐震診断・保証書 | 調査履歴、修繕履歴、保証条件 | 実施日・対象範囲・保証の承継条件を確認 |
確認済証と検査済証は、現在の状態の保証ではない
確認済証は建築計画の確認、検査済証は完成後の検査に関する資料です。どちらか一方で他方の確認を置き換えることはできません。また、取得後の増改築や経年変化もあるため、書類があるだけで現在の建物の状態が全て分かるわけではありません。
検査済証などが見つからない場合は、建築時期や増改築歴も含めて相談します。国土交通省は既存建築物の現況調査に関するガイドラインを公表していますが、必要な調査は物件ごとに異なります。［出典：国土交通省］
測量や解体を先に発注しない
測量図がない場合でも、まず査定相談を始められることがあります。境界や面積の調査が価格・売却条件に影響するかを確認したうえで、測量の必要性、範囲、費用、時期を相談しましょう。新たな測量には時間がかかる場合があるため、売却期限があるなら不足を早めに伝えることが大切です。
古家付き土地は、建物を残して売る場合と解体する場合で、費用や販売対象が変わります。解体を先行させず、現状での評価と解体後の見込みを比較してください。
相続・共有・賃貸中など、事情別の追加準備
相続した不動産：名義と手続きの進み具合を確認
まず登記上の名義が誰か、相続人間の話し合いがどこまで進んでいるかを整理します。遺言書、遺産分割協議書、戸籍関係書類などは、相続手続きで必要になることがありますが、査定前に一式を集めるのではなく、司法書士などに必要な範囲を確認します。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、原則として、自己のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。施行前の相続も対象となり、経過措置があります。期限や遺産分割後の手続きは法務省の案内を確認してください。
価格の相談と、売却の契約・登記を進められる状態かどうかは分けて考えます。名義が亡くなった方のままなら、その事情を査定時から伝え、売却までに必要な手続きを確認しましょう。
共有名義：持分と売却の意向を整理
不動産全体を売却する場合は、共有者全員の意向と手続きが関係します。登記事項証明書で名義・持分を確認し、代表の連絡窓口、各共有者がどこまで売却に同意しているかを整理してください。自分の持分だけの売却は、物件全体の売却とは条件が異なります。
賃貸中：賃貸契約と収支の資料をまとめる
賃貸借契約書、賃料や共益費、敷金・保証金、管理委託契約、修繕費の記録などが役立ちます。複数戸がある場合は、各戸の賃料・入居状況をまとめた一覧（レントロール）も用意すると説明しやすくなります。
滞納、契約更新、解約の申し出など、把握している事項も伝えましょう。入居者の個人情報を含む資料は、まず何が必要かを確認し、査定段階では氏名など不要な情報を伏せられるか相談します。
借地・遠方・代理の相談：通常と違う条件を先に伝える
借地の場合は借地契約や地代の資料、遠方の物件は鍵の管理や立ち会い方法、代理の相談は所有者との関係を整理します。委任状などが必要かどうかは手続きによるため、書式や署名の方法を確認してから準備してください。
書類が見つからないときの対応
どの書類がないか、
何が不明かを整理。
今必要か、誰が取るか、
費用がかかるかを確認。
法務局・自治体・管理会社
などへ確認する。
※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。
| 見つからない資料 | 最初の対応 | 注意点 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書・法務局の図面 | 法務局で取得可能か確認。担当会社とも取得分担を相談 | 地番・家屋番号が必要。法務局にない図面もある |
| 購入時の契約書・重要事項説明書 | 購入時の仲介会社や売主に、写しの保存があるか照会 | 保存状況により入手できない場合がある |
| 納税通知書・課税明細書 | 物件所在地の自治体へ相談 | 通知書の再発行と、評価・課税証明書の取得は別の扱い |
| 管理規約・修繕資料 | 管理組合・管理会社へ相談 | 発行費用、申請権限、所要日数を確認 |
| 確認済証・検査済証 | 自治体の建築担当窓口や確認検査機関へ相談 | 原本の再交付が可能とは限らない。台帳記載事項証明等の有無を確認 |
| 境界確認書・測量図 | 購入時の会社や測量を担当した事務所へ照会 | 資料がなければ、新たな調査が必要かを相談 |
| 登記識別情報・権利証 | 司法書士や法務局に早めに相談 | 紛失による登記識別情報の再通知は認められない |
権利証がない＝査定や売却ができない、ではない
登記識別情報や従来の権利証は、登記手続きに関わる重要な資料です。初期査定で暗証部分まで提出する必要は通常ありません。紛失していても査定相談はできますが、売却に伴う登記では別の本人確認手続き等の検討が必要になるため、司法書士へ早めに相談してください。
法務省は、紛失した登記識別情報の再通知は認められないと案内しています。通常の証明書のように「もう一度取り寄せればよい」と考えないことが大切です。［出典：法務省「新不動産登記法Q&A」］
書類の渡し方と、訪問査定までの準備手順
1．まず手元の資料を一か所に集める
購入、登記、税金、ローン、管理、修繕のファイルを確認し、見つかったものだけ一覧にします。原本は手元で保管し、査定に見せる用のコピーやPDFを分けると管理しやすくなります。
2．必要なページ・情報を担当者に確認する
身分証明書、金融機関の口座、賃借人の情報など、資料には査定に不要な情報が含まれることがあります。送る前に、目的・必要項目・送信先を確認しましょう。登記識別情報の暗証部分やマイナンバーなどを、一般的な査定フォームへ不用意に送らないようにします。
3．不足資料を伝え、取得する人を決める
不動産会社が調査できるもの、所有者からの申請が必要なもの、有料で取得するものを確認します。取得を依頼する場合は、費用と所要日数も聞いておくと安心です。原本を預ける必要がある場合は、預けた書類と返却予定を記録します。
4．建物の状況と希望条件をメモする
雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、過去の浸水、越境など、把握している問題をまとめます。補修済みなら、その時期と範囲も記載します。査定のためだけに大きな修繕を始めず、必要性を相談してください。
【担当者に渡すメモの例】
所在地：○○市○○町／利用状況：居住中
売却希望：半年以内を希望、引き渡し時期は相談可能
手元の資料：購入時契約書、間取り図、直近の課税明細書
不足：検査済証、境界関係の資料
修繕：2022年に屋根補修。請求書あり
気になる点：給湯器の調子が悪い。交換は未実施
相談事項：測量の要否、売却費用、ローン返済後の資金
5．同じ情報を各社へ伝えて比較する
比較する会社には、同じ資料と条件を伝えます。資料不足のため概算になっている部分、追加調査で価格が変わる可能性がある部分を確認し、査定結果の違いを読み解きましょう。
保存用｜査定前の最終チェックリスト
- 所在地・地番など、分かる範囲の物件情報を整理した。
- 面積・築年数の出典となる資料を確認した。
- 所有者・共有者・相続手続きの状況を確認した。
- 購入時の資料、直近の税金の資料を探した。
- ローンがある場合、残高が分かる資料を準備した。
- マンションは管理費・修繕積立金・管理資料を確認した。
- 戸建て・土地は建築・測量・境界資料の有無を確認した。
- 修繕履歴、設備の不具合、気になる点をメモした。
- 見つからない書類を一覧にし、担当者に伝える準備をした。
- 送付前に必要な項目と送信先を確認した。
- 売却希望時期と、担当者に聞きたいことを整理した。
チェックが全て埋まらなくても、分かる情報と不足事項を伝えて相談を始められる場合があります。取得費用がかかるものは、優先度を確認してから準備しましょう。
査定前の書類についてよくある質問
書類が何もなくても査定を依頼できますか。
基本情報だけで初期相談や机上査定ができる場合があります。正確な情報が分からない箇所は、不明と伝えてください。物件条件によっては追加調査が必要です。
査定の前に印鑑証明書を取るべきですか。
初期査定だけのために急いで取得する必要は通常ありません。登記手続きなどでは発行時期に条件があるため、担当者や司法書士から必要な時期・通数の案内を受けて準備します。
手元の古い登記事項証明書は使えますか。
初期相談の手掛かりになりますが、現在の権利関係と違う可能性があります。発行日を伝え、最新の情報の確認方法を担当者と相談してください。
リフォームの領収書がない場合はどうすればよいですか。
実施時期、工事箇所、施工会社、交換した設備をメモし、写真や保証書など残っている資料を探します。資料のない内容は確認できる範囲で伝えましょう。
権利証の原本を査定担当者へ渡す必要がありますか。
初期査定のために原本を預けることは通常不要です。保有の有無や必要情報を確認し、登記手続きでの提示・提出は司法書士等の案内に従ってください。
書類をそろえれば査定額は上がりますか。
書類があるだけで査定額が上がるとは限りません。状態や権利関係を確認しやすくなり、査定の前提や追加調査の必要性を明確にできることが主な利点です。
手元の資料を整理し、不足を伝え、必要なものから準備する。その進め方なら、書類集めに時間をかけすぎず、具体的な売却相談へつなげられます。